（一）一般性問題
1、劃撥土地內(nèi)涵是什么？權(quán)能有哪些？
答：國有土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納土地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該宗土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有明確的土地使用年期限制。
劃撥土地使用權(quán)所具有的土地權(quán)能不全面，只包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)和部分土地收益權(quán)及非常有限的土地處分權(quán)。
2、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵是什么？其構(gòu)成包括哪些？
答：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，是指通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)在受限權(quán)利狀態(tài)下的價(jià)格，它一般為通過劃撥方式取得并開發(fā)至對應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況下的土地資產(chǎn)價(jià)格。
劃撥土地使用權(quán)的市場價(jià)格應(yīng)該是劃撥土地在市場上最可能形成、能為大多數(shù)人所接受的價(jià)格，是以模擬市場交易為基礎(chǔ)的。
根據(jù)《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44 號(hào)）和《國土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》（國土資廳函[2009]311號(hào)）相關(guān)規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格由土地平均取得成本和土地開發(fā)成本兩部分構(gòu)成。
土地取得成本為無償或有償取得劃撥土地使用權(quán)直接支出的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。
土地開發(fā)費(fèi)用是土地使用者為使土地達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。主要包括宗地內(nèi)外的土地開發(fā)費(fèi)用，如“五通一平”費(fèi)用或“七通一平”費(fèi)用。
3、劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)有何差別？http://www.imcpv.com
答：1）土地取得方式及成本的差別
劃撥土地使用者可能支付了全部、也可能只支付了部分土地補(bǔ)償?shù)韧恋厝〉觅M(fèi)。出讓土地使用者除了要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等土地取得費(fèi)外，還要支付國家作為國有土地所有者主體應(yīng)該獲得的土地收益，如完善出讓手續(xù)時(shí)補(bǔ)交的地價(jià)款，公開出讓時(shí)，政府享有的土地收益已包含在出讓價(jià)款中。
2）土地內(nèi)涵及權(quán)能的差別
出讓土地使用權(quán)具有較全面的土地權(quán)能，包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和部分處分權(quán)。劃撥土地使用權(quán)所具有的土地權(quán)能則不全面，只包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)和部分土地收益權(quán)及非常有限的土地處分權(quán)。
3）土地使用權(quán)年期差異
出讓土地使用權(quán)有年期限制，其最高使用年限因出讓土地的用途不同而不同，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年期屆滿，若土地使用者未申請續(xù)期，或續(xù)期未獲得批準(zhǔn)，土地使用權(quán)由國家無償收回。劃撥土地使用權(quán)一般沒有明確年期限制，原則上講，只要土地不改變用途、不改變使用者、不參與經(jīng)營活動(dòng)，土地使用者可以無限期使用土地。但目前在一些地方，供應(yīng)劃撥土地使用權(quán)時(shí)也有明確年期限制，如粵東等地區(qū)。
4）土地價(jià)格差別
在同等條件下，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與出讓土地使用權(quán)價(jià)格是不一樣的。盡管劃撥土地使用權(quán)為無限年期，而出讓土地使用權(quán)為有限年期，但一般情況下，條件相同或相近的土地，出讓土地使用權(quán)價(jià)格要高于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。這是因?yàn)椋恋貎r(jià)格的內(nèi)在決定因素是其土地權(quán)能。劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)在土地的占有權(quán)和使用權(quán)方面基本沒有差別，但在收益權(quán)和處置權(quán)方面，兩者存在很大差別；出讓土地使用權(quán)包含了比較完整的收益權(quán)和部分處置權(quán)，而劃撥土地使用權(quán)則僅包含了部分收益權(quán)(與國家共享收益權(quán))和非常有限的土地處置權(quán)。
4、劃撥土地能否轉(zhuǎn)讓、出租、抵押？須滿足哪些條件？
答：根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條，劃撥土地符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：
（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；
（2）領(lǐng)有國有土地使用證；
（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；
（4）依照土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條：設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十六條：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。
因此，劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押主要是針對其地上建筑和其他附著物的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押必須依法批準(zhǔn)，必須繳納屬于土地所有者的土地收益。
5、國有企業(yè)改制時(shí)，涉及劃撥土地的，如何處置？
答：國有企業(yè)改革中，涉及劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)、國有土地出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）或國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營等方式處置。
6、哪些土地可以劃撥方式取得？
答：根據(jù)國國土資源部令第9號(hào)《劃撥用地目錄》。
（二）評估技術(shù)路線和評估方法應(yīng)用問題
1、評估技術(shù)路線如何選擇？
答：劃撥土地使用權(quán)評估可以優(yōu)先選用成本逼近法，另外再根據(jù)所評估宗地的不同情況，選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行直接評估。
在選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法直接評估時(shí)，要注意分析相關(guān)參數(shù)如還原率、利潤率、租金、案例價(jià)格、相關(guān)成本、費(fèi)用等與一般出讓地的差異，具體的分析方法要通過市場調(diào)查，結(jié)合估價(jià)師或者機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)，并經(jīng)過專家審定。
按照有關(guān)文件規(guī)定的精神，在政府公布了土地增值收益的區(qū)域，或經(jīng)省級以上土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)（如中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)、廣東省不動(dòng)產(chǎn)登記與估價(jià)專業(yè)人員協(xié)會(huì)等）組織專家進(jìn)行科學(xué)論證，明確了土地增值收益率的區(qū)域，可以用出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減政府享有的土地增值收益得到劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
2、在評估思路和方法上，歷史劃撥地和新供的劃撥地有何不同？
答：在評估思路和方法上沒有不同，因?yàn)槎际且怨纼r(jià)期日估價(jià)對象所在區(qū)域的正常取得成本作為計(jì)算依據(jù)。
3、評估方法選擇和適用范圍問題？
答：1）成本逼近法
成本逼近法基本適用于所有類型劃撥土地使用權(quán)評估。
成本逼近法計(jì)算公式：
劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+投資利息+投資利潤
2）收益還原法
收益還原法適用于有收益或潛在收益的劃撥土地的估價(jià)，如出租的商業(yè)、金融、商務(wù)辦公、娛樂、餐飲、倉庫等劃撥用地評估。
收益還原法計(jì)算公式：
劃撥土地收益價(jià)格=(劃撥土地總收益-劃撥土地總費(fèi)用-國家土地收益)/ 劃撥土地還原利率
3）市場比較法
市場比較法適用于市場上有大量可比劃撥土地使用權(quán)的交易案例。
4）剩余法
在現(xiàn)行法律法規(guī)框架下，剩余法一般適合劃撥土地改變用途后作為居住用地（保障性住房）的情況。
剩余法公式：
劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值-開發(fā)成本-投資利息-合理開發(fā)利潤-相關(guān)稅費(fèi)
5）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法通常情況下不適宜直接評估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，但地方政府已頒布了劃撥土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的除外。
（三）成本逼近法中的問題
1、土地取得費(fèi)測算依據(jù)？答：以估價(jià)期日估價(jià)對象所在區(qū)域的正常取得成本作為計(jì)算依據(jù)，即土地取得費(fèi)是評估基準(zhǔn)日的公開市場成本價(jià)格，而非劃撥土地使用權(quán)原始取得時(shí)的成本價(jià)格。 【來自：評估師資訊公眾號(hào)】
2、新征農(nóng)民集體土地的土地取得費(fèi)用如何確定？答：土地取得費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物賠償費(fèi)、青苗補(bǔ)助費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
3、城區(qū)國有土地的土地取得費(fèi)用如何確定？答：可以根據(jù)待估宗地具體情況，參照同區(qū)域、同用途、相同規(guī)劃條件下的征收案例，或選擇用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等為公共利益需要實(shí)施的國有土地上房屋征收案例測算取得成本，并對案例取得費(fèi)中包含的非常規(guī)成本進(jìn)行充分的分析和剔除；亦可參考政府儲(chǔ)備土地的取得成本以及估價(jià)師經(jīng)過充分討論、分析和論
證認(rèn)為合理的方法測算取得成本。建議估價(jià)機(jī)構(gòu)間建立就合理確定具體個(gè)案的土地取得費(fèi)進(jìn)行定期研討的交流機(jī)制。
4、土地的開發(fā)費(fèi)如何確定？
答：以估價(jià)期日估價(jià)對象所在區(qū)域的正常開發(fā)成本作為計(jì)算依據(jù)，即土地開發(fā)費(fèi)是評估基準(zhǔn)日的公開市場費(fèi)用，而非劃撥土地使用權(quán)原始開發(fā)的個(gè)別費(fèi)用。對于城區(qū)土地，多數(shù)情況下，宗地外基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用已包含在土地取得費(fèi)中。
5、是否需要測算劃撥土地增值收益？是否需要進(jìn)行年期修正？
答：不需要測算劃撥土地增值收益。土地取得費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)是評估基準(zhǔn)日的公開市場費(fèi)用，土地使用者對該土地進(jìn)行的長期資金投入和管理這部分增值收益已在評估價(jià)格中體現(xiàn)。
根據(jù)待估宗地是否有年期限制決定是否需要進(jìn)行年期修正。
6、土地開發(fā)利潤率如何確定？
答：土地開發(fā)利潤率可以參考一級市場的土地開發(fā)利潤率或者房地產(chǎn)開發(fā)中的土地開發(fā)利潤率確定，同時(shí)應(yīng)考慮其差異（土地一級市場開發(fā)利潤含有國家作為土地所有權(quán)人應(yīng)享有的土地增值收益）；此外，土地開發(fā)利潤率的確定應(yīng)考慮不同用途劃撥用地的差異。
7、利息如何確定？
答：利息的計(jì)息期可參考同類用地平均開發(fā)周期確定，利率按照同期貸款市場利率確定。
8、土地取得成本和開發(fā)成本是否需要進(jìn)行區(qū)位條件修正、個(gè)別因素修正？答：可以根據(jù)待估宗地的所處區(qū)域具體情況和開發(fā)強(qiáng)度的差異進(jìn)行區(qū)位條件修正、個(gè)別因素修正。9、公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施用地是否計(jì)算開發(fā)利潤？答：應(yīng)該計(jì)算開發(fā)利潤。
（四）收益法中的問題
1、劃撥土地純收益如何確定？
答：根據(jù)待估宗地同一供地圈內(nèi)或類似區(qū)域內(nèi)收集不少于三個(gè)與劃撥土地使用權(quán)收益相似的真實(shí)案例，通過市場比較法測算劃撥用地房地出租的平均租金水平，確定待估宗地的客觀收益，從中扣除相關(guān)成本費(fèi)用得到房地純收益，從房地純收益中剝離房屋純收益得到土地年純收益，再扣除劃撥土地應(yīng)上繳的國家土地收益，得到劃撥土地年純收益。
2、是否應(yīng)扣除國家土地收益？如何確定？
答：劃撥用地純收益測算應(yīng)該扣除國家土地收益。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十六條：以營利為
目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。
年租金標(biāo)準(zhǔn)可通過收集以下活動(dòng)的租金資料確定：
1）以劃撥土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件和因出租地上建筑物而涉及土地使用權(quán)出租的；
2）臨時(shí)改變原國有劃撥土地用途，用于商業(yè)、金融、商務(wù)辦公、娛樂、服務(wù)、旅游、餐飲、停車場等經(jīng)營性活動(dòng)的；
3）因企業(yè)改制、房產(chǎn)交易等原因已辦理出讓、租賃、作價(jià)出資、授權(quán)經(jīng)營手續(xù)的工業(yè)類用地，臨時(shí)改變用途用于商業(yè)、金融、商務(wù)辦公、娛樂、服務(wù)、旅游、餐飲、停車場等經(jīng)營性活動(dòng)的。
廣州劃撥土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)已于2014年上半年廢止，但該文件實(shí)施多年，對廣州市劃撥地使用產(chǎn)生過重大影響，可以在評估中參照該年租金標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合估價(jià)基準(zhǔn)日市場情況確定使用劃撥地應(yīng)上繳國家的土地收益。
3、土地還原利率如何確定？與出讓評估土地還原利率的關(guān)系和差別？
答：求取劃撥土地還原利率的方法有以下幾種：
1）累加法。將土地還原利率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率的方法。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可選用銀行存款利率或國債利率確定，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)充，即超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率，具體是對估價(jià)對象自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場等所存在的風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。
2）租價(jià)比法。以劃撥土地交易的客觀土地租金或土地純收益與其價(jià)格的比率的均值作為土地還原利率。
3）收益率排序插入法，首先調(diào)查、收集估價(jià)對象所在地區(qū)的土地投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，然后將所收集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排序；最后將估價(jià)對象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較采用內(nèi)插法進(jìn)行插值計(jì)算。
4）出讓土地還原利率調(diào)整法，即當(dāng)出讓土地還原利率比較容易取得時(shí)，可在取得的出讓土地還原利率基礎(chǔ)上調(diào)整計(jì)算劃撥土地還原利率。
在選用一種或幾種方法確定還原利率時(shí)，必須要合理分析完全出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)在土地權(quán)利在流通變現(xiàn)上的區(qū)別和差異，考慮銀行定期存款利率、租賃（投資）房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性、投資的房地產(chǎn)的增值潛力分析以及完全出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)在管理上的難易程度，最終綜合評定還原劃撥土地使用權(quán)的資本化利率。
由于劃撥土地使用權(quán)的權(quán)能受到一定限制，其交易受限，故變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于出讓土地使用權(quán)，也就是劃撥土地取得收益的風(fēng)險(xiǎn)比出讓土地要大，因此在具體測算時(shí)，劃撥土地還原利率的選取一般應(yīng)高于同樣市場條件下的出讓土地的還原利率。
4、折舊費(fèi)用是否需當(dāng)作費(fèi)用扣除？
答：如果按照無限年期測算，扣除折舊費(fèi)用；如果按照有限年測算，不再扣除折舊費(fèi)。
5、總費(fèi)用中的稅費(fèi)包括那些？
答：主要包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建筑稅、教育附加費(fèi)、印花稅等。【來自：評估師資訊公眾號(hào)】
（五）剩余法中的問題
1、開發(fā)價(jià)值如何確定？
答：開發(fā)價(jià)值應(yīng)采用開發(fā)完成后的劃撥土地上的房地產(chǎn)總價(jià)值。建議參照廣州經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，也可按照收益法測算劃撥用地價(jià)格思路測算開發(fā)價(jià)值。
劃撥土地上的房地產(chǎn)售價(jià)時(shí)點(diǎn)可參照“國土資廳發(fā)[2013]20號(hào)文”規(guī)定，即售價(jià)取估價(jià)期日市場同類不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平，不采用估算的開發(fā)完成的售價(jià)。
2、開發(fā)周期如何確定？
答：參照“國土資廳發(fā)[2013]20號(hào)文”，項(xiàng)目開發(fā)周期一般不超過３年。
3、土地開發(fā)成本如何確定？
答：開發(fā)成本可參照經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)成本，也可在取正常市場成本的情況下考慮政府優(yōu)惠因素進(jìn)行修正。
4、開發(fā)利潤率如何確定？
答：開發(fā)利潤率可參考經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的平均利潤率，也可參照普通商品房平均開發(fā)利潤并進(jìn)行適當(dāng)修正。
（六）市場比較法中的問題
1、交易案例如何選??？
答：目前劃撥土地使用權(quán)價(jià)格存在的主要方式有以下幾種，在選取劃撥土地交易案例時(shí)可以選用這些價(jià)格類型的土地交易案例。
A）符合政策規(guī)定的產(chǎn)業(yè)和公益事業(yè)土地劃撥；
B）城市劃撥土地使用權(quán)收購儲(chǔ)備；
C）房地產(chǎn)(土地)拆遷補(bǔ)償；
D）劃撥土地授權(quán)經(jīng)營；
E）補(bǔ)交出讓金使其轉(zhuǎn)化為出讓土地；
F）出租劃撥土地使用權(quán)；
G）劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資入股等。
2、交易案例如何修正？
答：參照“國土資廳發(fā)[2013]20號(hào)文”規(guī)定：
（1）各比較案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格相差不能超過40%。即（高比準(zhǔn)價(jià)格一低比準(zhǔn)價(jià)格》／低比準(zhǔn)價(jià)格≤40%，對超過40%的，應(yīng)另選案例予以替換。案例不足無法替換的，應(yīng)對各案例進(jìn)行可比性分折，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。
（2）各比較案例的修正幅度不能超過30%，即：（案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格一案例價(jià)格）／案例價(jià)格≤30%。
（七）劃撥地現(xiàn)狀評估無法滿足兩種評估方法的，如何處理？
答：原則上，劃撥地評估要采用兩種方法進(jìn)行測算，但確因劃撥地交易案例過少、地方未頒布劃撥地基準(zhǔn)地價(jià)、未公布科學(xué)論證的土地增值收益等情況下，無法選擇兩種方法評估的，在報(bào)經(jīng)省級以上土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)專家論證后可采用成本逼近法一種方法，但須在報(bào)告中詳細(xì)說明具體理由并附具專家論證材料。
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發(fā)布日期：2020-12-08 
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