一、工業(yè)用地分類根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，工業(yè)用地分為三種類型。包括基本無(wú)污染、環(huán)境有一定干擾和污染、對(duì)環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地。 一類工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無(wú)干擾和污染的工業(yè)用地，如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。在規(guī)劃圖紙中用字母M1表示。 二類工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地，如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。在規(guī)劃圖紙中用字母M2表示。三類工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地，如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地。在規(guī)劃圖紙中用字母M3表示。 2015年國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策支持新型產(chǎn)業(yè)用地發(fā)展，為融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、無(wú)污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)活動(dòng)的用地。在廣深菀叫M0、在北京叫M4，在南京是M科，在杭州是M創(chuàng)，在惠州是M+。 關(guān)于新型產(chǎn)業(yè)用地，我們已在之前的文章（啥是M0？）已有所介紹。二、工業(yè)用地供應(yīng)方式1. 工業(yè)用地出讓方式根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，自2006年8月31日起，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。對(duì)具有綜合目標(biāo)或特定社會(huì)、公益建設(shè)條件，土地用途受嚴(yán)格限制、僅有少數(shù)單位或個(gè)人可能有受讓意向的工業(yè)用地，可以采取招標(biāo)方式，按照綜合條件最佳者得的原則確定受讓人。也可以設(shè)定專項(xiàng)條件，采取掛牌、拍賣方式，按照價(jià)高者得的原則確定受讓人。《國(guó)土資源部監(jiān)察部關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2009〕101號(hào) ）明確，依法不屬于招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍的工業(yè)用地，方可按照《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》(國(guó)土資發(fā)〔2006〕114號(hào))規(guī)定的程序，辦理協(xié)議出讓：（一）由于城市規(guī)劃調(diào)整、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化、企業(yè)轉(zhuǎn)型等原因，土地使用權(quán)人已依法取得的國(guó)有劃撥工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、國(guó)有承租工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓，符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式。（二）政府實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要搬遷的工業(yè)項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的，經(jīng)市、縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)審核并報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，收回原國(guó)有土地使用權(quán)，以協(xié)議出讓或租賃方式為原土地使用權(quán)人重新安排工業(yè)用地。擬安置的工業(yè)項(xiàng)目用地應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃布局和城市規(guī)劃功能分區(qū)要求，盡可能在確定的工業(yè)集中區(qū)安排工業(yè)用地。（三）采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產(chǎn)和尾礦堆放用地，鼓勵(lì)采取租賃，也可協(xié)議方式出讓。各地可在不高于法律規(guī)定的工業(yè)用地最高出讓年限內(nèi)，結(jié)合探礦權(quán)、采礦權(quán)出讓年限，靈活確定采礦用地租賃和出讓年限。2. 工業(yè)用地出讓程序
（一）計(jì)劃公布——公布出讓計(jì)劃，確定供地方式
市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)將經(jīng)批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃向社會(huì)公布，有條件的地方可以根據(jù)供地進(jìn)度安排，分階段將國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃細(xì)化落實(shí)到地段、地塊，并將相關(guān)信息及時(shí)向社會(huì)公布，并公布國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃、細(xì)化的地段、地塊信息，明確用地者申請(qǐng)用地的途徑和方式，公開(kāi)接受用地申請(qǐng)。單位和個(gè)人對(duì)列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請(qǐng)。
（二）方案編制——編制、確定出讓方案市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同城市規(guī)劃管理等有關(guān)部門(mén)，依據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃、城市規(guī)劃等，編制國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案，進(jìn)一步細(xì)化擬出讓工業(yè)用地的地類和產(chǎn)業(yè)類型，科學(xué)合理地確定擬出讓工業(yè)用地的地塊面積、具體用途、土地使用條件、產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)要求等內(nèi)容。出讓方案中確定的產(chǎn)業(yè)類型、用地標(biāo)準(zhǔn)和用地規(guī)模等，應(yīng)當(dāng)符合《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》和《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》的有關(guān)要求。（三）地價(jià)評(píng)估——確定出讓底價(jià)
市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)對(duì)擬出讓地塊的正常土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。有底價(jià)出讓的，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)或國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等，集體決策，綜合確定出讓底價(jià)和投標(biāo)、競(jìng)買保證金。招標(biāo)出讓的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)確定標(biāo)底；拍賣和掛牌出讓的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)確定起叫價(jià)、起始價(jià)等。標(biāo)底、底價(jià)確定后，在出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密，任何單位和個(gè)人不得泄露。
出讓底價(jià)不得低于全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
（四）編制出讓文件
市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案，組織編制國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。出讓文件除了應(yīng)包括出讓公告、出讓須知、宗地界址圖、規(guī)劃指標(biāo)要求、成交確認(rèn)書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同等外，還須明確擬出讓地塊的投資強(qiáng)度要求、產(chǎn)業(yè)類型、具體地類等內(nèi)容。
（五）發(fā)布出讓公告
國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告應(yīng)當(dāng)由市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布。出讓公告應(yīng)當(dāng)至少在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)開(kāi)始前20日，通過(guò)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)和土地有形市場(chǎng)發(fā)布，也可同時(shí)通過(guò)報(bào)刊、電視臺(tái)等媒體公開(kāi)發(fā)布。
（六）申請(qǐng)資格審查
申請(qǐng)人應(yīng)在公告規(guī)定期限內(nèi)繳納出讓公告規(guī)定的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，并根據(jù)申請(qǐng)人類型，持相應(yīng)文件向出讓人提出競(jìng)買、競(jìng)投申請(qǐng)。
出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)出讓公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收到的申請(qǐng)進(jìn)行審查。經(jīng)審查，符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)申請(qǐng)人的投標(biāo)或競(jìng)買資格，并通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)。采用招標(biāo)或拍賣方式的，取得投標(biāo)或競(jìng)買資格者不得少于3個(gè)
（七）招拍掛活動(dòng)實(shí)施市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照出讓公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)組織招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)。招標(biāo)出讓的，確定中標(biāo)人后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書(shū)》，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知其他投標(biāo)人。同時(shí)向中標(biāo)人核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審批準(zhǔn)文件。拍賣掛牌出讓的，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人后，拍賣人或掛牌人與競(jìng)得人當(dāng)場(chǎng)簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》，并向競(jìng)得人核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審批準(zhǔn)文件。
（八）合同簽訂，公布出讓結(jié)果
招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)結(jié)束后，中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)按照《中標(biāo)通知書(shū)》或《成交確認(rèn)書(shū)》的約定，與出讓人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人應(yīng)當(dāng)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果通過(guò)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)以及土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所向社會(huì)公布。公布出讓結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括土地位置、面積、用途、開(kāi)發(fā)程度、土地級(jí)別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價(jià)格和成交時(shí)間等內(nèi)容。
出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。
（九）交付土地市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)向受讓人核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，并按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》確定的時(shí)間和條件將出讓土地交付給受讓人。
（十）辦理土地登記受讓人按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》，取得國(guó)有土地使用權(quán)。3. 工業(yè)用地預(yù)申請(qǐng)制度
2009年《國(guó)土資源部監(jiān)察部關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2009〕101號(hào)）出臺(tái)，針對(duì)當(dāng)時(shí)全球金融危機(jī)形勢(shì)下地方出現(xiàn)的工業(yè)用地“流拍”現(xiàn)象，提出各地要大力推進(jìn)工業(yè)用地預(yù)申請(qǐng)制度，加快制定工業(yè)用地預(yù)申請(qǐng)政策措施和操作程序。用地預(yù)申請(qǐng)制度類似于香港地區(qū)的“勾地”制度，主要作用在于地方政府可以充分了解土地市場(chǎng)需求情況，合理安排供地規(guī)模和進(jìn)度，保證土地及時(shí)得到開(kāi)發(fā)利用。
以寧波為例，7月29日，寧波市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布消息，決定試行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)制度。出讓人發(fā)布預(yù)出讓公告，公示地塊規(guī)劃條件，指標(biāo)和出讓條件。開(kāi)發(fā)商在提交用地預(yù)申請(qǐng)時(shí)，需繳納預(yù)申請(qǐng)保證金（住宅、商服地塊為起價(jià)的10%，最高5000萬(wàn)元；工業(yè)、其他地塊為起價(jià)的50%）。
當(dāng)?shù)貕K正式公開(kāi)出讓時(shí)，不再另行繳納競(jìng)買保證金。若預(yù)申請(qǐng)人競(jìng)得地塊，應(yīng)當(dāng)在簽訂合同前，在已繳納的預(yù)申請(qǐng)保證金的基礎(chǔ)上，繳足地塊起始價(jià)的20%，簽訂合同后轉(zhuǎn)為土地出讓金。
4.節(jié)約集約用地下工業(yè)用地彈性供應(yīng)方式
為完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式、促進(jìn)節(jié)約集約用地，提高土地利用效益，國(guó)務(wù)院、相關(guān)部委相繼出臺(tái)文件，對(duì)“彈性出讓”模式給予指導(dǎo)。2014年9月，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2014〕119號(hào)），提出“實(shí)行新增工業(yè)用地彈性出讓年期制，重點(diǎn)推行工業(yè)用地長(zhǎng)期租賃”。2015年9月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《生態(tài)文明體制改革總體方案》提出“改革完善工業(yè)用地供應(yīng)方式，探索實(shí)行彈性出讓年限以及長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合供應(yīng)”。
從當(dāng)前實(shí)踐來(lái)看，已有深圳、上海、廣州、浙江、山東、江蘇、四川、河南、廣西、湖南、北京等地相繼試點(diǎn)了工業(yè)用地“彈性年限出讓”，且分別從年限設(shè)置、價(jià)格規(guī)則、出讓方式、分割轉(zhuǎn)讓等方面制定了一系列實(shí)施細(xì)則。
ljl
發(fā)布日期：2021-10-28 
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